新会计准则下的蛋
新会计准则下的蛋：金蛋还是金蛋壳
第一财经日报
蔡臻欣
从9.12元的介入价位，到13.50元的出货点，陆家嘴(12.35,-0.43,-3.36%)(600663.SH)这只股票给刘立峰带来了差不多50%的收益，而这一切仅仅发生在不到1个月时间里。“这笔利润已经相当于我今年此前所有的收益了，可以说全都是新会计准则的功劳。”
他随即向《第一财经日报》展示了自己搜集的大量关于陆家嘴的券商分析报告，所有的报告都出在今年2月15日国家财政部发布的新会计准则之后。“比如最近的这一份，是招商证券11月20日撰写的，对于陆家嘴的目标估价就是13.72元，并给予强烈推荐。可以说我的卖出价位也就是受到这份评估报告的影响。”
在这份报告中，招商证券以极具诱惑力的文字强调陆家嘴作为资源型地产股的优良土地储备。“由于公司在陆家嘴地区尚存在巨大数量的土地储备，而陆家嘴区域物业升值的趋势是不容置疑，因此对公司的土地储备以及现在开发物业的价值进行重估具有极其重要的意义。公司现有土地储备及在建项目升值可观。由于陆家嘴区域涉及到土地拆迁以及详细规划目前无法确定，因此很难准确估计公司的土地储备以及在建项目最终能为公司带来的效益，但根据我们目前收集到的资料，我们认为这些项目最保守将为公司带来每股10元以上的增值。”
买到“金蛋”
“这说到底就是新会计准则的魅力。其实以前许多券商报告都已经明示了陆家嘴将是新会计准则实施后最为受益的地产业龙头品种。而综合我所搜集的报告，给予陆家嘴的采取公允价值模式后的资产重估价格基本上都位于11.50元到13.50元之间，机构的判断比较趋同。现在是大牛市嘛，所以我自然也要卖在估价的上限。”刘立峰谈起这笔他生平最成功的买卖，眉目间仍然是掩饰不住的喜悦之色。
他正式开始关注陆家嘴，还早在今年8月初。“当时许多房地产股都已经拉升了一段了，但陆家嘴就是不涨。虽然自从新会计准则正式披露后，我就一直在关注这只所谓的地产重估龙头，而且还买了一些作为底仓，但它的走势实在太磨人了，那段时间任何一直房地产股都比它走得要好。券商充满感情的赞美仿佛对它一点作用也没有。当跌破180天线的时候，我都恨不得要一刀把它割掉从此不再关注。”
11月13日，陆家嘴出现了一个“多方炮”的K线走势，并且再一次走到所有中期均线的上方。刘立峰赶忙打进了1/5的仓位。“谁知11月16日马上就来了一根阴线，马上把前两个小阳星尽数吞没。我马上决定斩仓陆家嘴，还小亏了一点。”
接下来的一天，陆家嘴的走势让刘立峰大跌眼镜，整个上午还不温不火的陆家嘴，下午突然间腾空而起，短短一刻钟就封上了涨停板。“我当时真是后悔得不得了。”
刘立峰鼓起勇气重新进货，“我想既然股性已经明显活跃起来了，主力就应该志不仅于此。而且经过双休日两天的分析，我发现周五(11月17日)的收盘已成为近两年半多的最高收盘价。而且根据K线组合，可以说是一种洗盘完毕最后回抽随即强势上攻的形态。”下定决心之后，他在周一开盘不久后便分三笔全仓扑进了陆家嘴，一路持有到近期二次筑顶时才抛出。
蛋壳效应？
新会计准则下，重估增值目前主要体现在房地产、垄断性特许经营权以及法人股增值三大板块。而新会计准则的出台对于房地产上市公司最主要的影响就体现在投资性地产溢价将在账面上充分得到体现。所谓的投资性地产溢价在账面上得到体现主要是指：在原来的会计准则中，上市公司因投资地产的升值带来的利润并不列入账目，但新的会计准则将会把这一项列入账目之中。
但资深财务分析人士贺宛男认为，市场对投资性房地产有不少误读。例如认为哪家房地产企业土地储备多，重估后升值潜力大，投资收益就高。其实，房地产企业的土地储备及开发中的房地产均非投资性资产，以投资性房地产最多的浦东金桥(10.84,-0.42,-3.73%)为例，该公司47亿元总资产，25.42亿元净资产，放在“其他长期资产”科目中用于出租的开发产品(包括地产和房产)就达29.8亿元，按照新准则，近30亿元的“其他长期资产”基本上均可转为投资性房地产。
而陆家嘴等上海本地房企的投资型房产，明年是否会因为新会计准则实施而出现大幅溢价至今还没有一个明确结果。不少公司出于对新准则下折旧、税收等方面的考虑，仍然可能不会采用公允价值计量，而是沿用以往的成本模式。陆家嘴也表示，在2007年1月1日前陆家嘴仍会沿用目前的成本模式来计量。未来是否采用公允价值计量，需要满足相关条件，公司董事会目前还没有做出结论。公司希望投资者谨慎投资。
贺宛男还特别警示，就拿投资性房地产来说，新会计准则第3号规定，对投资性房地产，企业可以采用公允价值计量，也可以仍然采用成本法计量，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
“于是，问题产生了：采用新会计准则第一年由成本模式改为公允价值模式，确实一口吃了个大胖子，拿浦东金桥来说，其近30亿元投资性房地产若采用公允价值模式，恐怕翻番都不止，但次年呢？如果房地产价格跌了，也得采用公允价值，以后涨涨跌跌，每年经营业绩势将变得很不稳定。再说，采用公允价值后，相关房产不能折旧(作为无形资产的土地使用权不能摊销)，势必要多缴税。更厉害的是，成本法改为公允价值法后，升值部分就算按15%所得税率，税收也绝对不是小数，而这时候企业实际上并无‘所得’，更无现金流入，却要缴没有所得的‘所得税’，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为‘递延税项’，毕竟是利润总额中扣下一大块，企业会愿意吗？”她强调。
第一财经日报
蔡臻欣
从9.12元的介入价位，到13.50元的出货点，陆家嘴(12.35,-0.43,-3.36%)(600663.SH)这只股票给刘立峰带来了差不多50%的收益，而这一切仅仅发生在不到1个月时间里。“这笔利润已经相当于我今年此前所有的收益了，可以说全都是新会计准则的功劳。”
他随即向《第一财经日报》展示了自己搜集的大量关于陆家嘴的券商分析报告，所有的报告都出在今年2月15日国家财政部发布的新会计准则之后。“比如最近的这一份，是招商证券11月20日撰写的，对于陆家嘴的目标估价就是13.72元，并给予强烈推荐。可以说我的卖出价位也就是受到这份评估报告的影响。”
在这份报告中，招商证券以极具诱惑力的文字强调陆家嘴作为资源型地产股的优良土地储备。“由于公司在陆家嘴地区尚存在巨大数量的土地储备，而陆家嘴区域物业升值的趋势是不容置疑，因此对公司的土地储备以及现在开发物业的价值进行重估具有极其重要的意义。公司现有土地储备及在建项目升值可观。由于陆家嘴区域涉及到土地拆迁以及详细规划目前无法确定，因此很难准确估计公司的土地储备以及在建项目最终能为公司带来的效益，但根据我们目前收集到的资料，我们认为这些项目最保守将为公司带来每股10元以上的增值。”
买到“金蛋”
“这说到底就是新会计准则的魅力。其实以前许多券商报告都已经明示了陆家嘴将是新会计准则实施后最为受益的地产业龙头品种。而综合我所搜集的报告，给予陆家嘴的采取公允价值模式后的资产重估价格基本上都位于11.50元到13.50元之间，机构的判断比较趋同。现在是大牛市嘛，所以我自然也要卖在估价的上限。”刘立峰谈起这笔他生平最成功的买卖，眉目间仍然是掩饰不住的喜悦之色。
他正式开始关注陆家嘴，还早在今年8月初。“当时许多房地产股都已经拉升了一段了，但陆家嘴就是不涨。虽然自从新会计准则正式披露后，我就一直在关注这只所谓的地产重估龙头，而且还买了一些作为底仓，但它的走势实在太磨人了，那段时间任何一直房地产股都比它走得要好。券商充满感情的赞美仿佛对它一点作用也没有。当跌破180天线的时候，我都恨不得要一刀把它割掉从此不再关注。”
11月13日，陆家嘴出现了一个“多方炮”的K线走势，并且再一次走到所有中期均线的上方。刘立峰赶忙打进了1/5的仓位。“谁知11月16日马上就来了一根阴线，马上把前两个小阳星尽数吞没。我马上决定斩仓陆家嘴，还小亏了一点。”
接下来的一天，陆家嘴的走势让刘立峰大跌眼镜，整个上午还不温不火的陆家嘴，下午突然间腾空而起，短短一刻钟就封上了涨停板。“我当时真是后悔得不得了。”
刘立峰鼓起勇气重新进货，“我想既然股性已经明显活跃起来了，主力就应该志不仅于此。而且经过双休日两天的分析，我发现周五(11月17日)的收盘已成为近两年半多的最高收盘价。而且根据K线组合，可以说是一种洗盘完毕最后回抽随即强势上攻的形态。”下定决心之后，他在周一开盘不久后便分三笔全仓扑进了陆家嘴，一路持有到近期二次筑顶时才抛出。
蛋壳效应？
新会计准则下，重估增值目前主要体现在房地产、垄断性特许经营权以及法人股增值三大板块。而新会计准则的出台对于房地产上市公司最主要的影响就体现在投资性地产溢价将在账面上充分得到体现。所谓的投资性地产溢价在账面上得到体现主要是指：在原来的会计准则中，上市公司因投资地产的升值带来的利润并不列入账目，但新的会计准则将会把这一项列入账目之中。
但资深财务分析人士贺宛男认为，市场对投资性房地产有不少误读。例如认为哪家房地产企业土地储备多，重估后升值潜力大，投资收益就高。其实，房地产企业的土地储备及开发中的房地产均非投资性资产，以投资性房地产最多的浦东金桥(10.84,-0.42,-3.73%)为例，该公司47亿元总资产，25.42亿元净资产，放在“其他长期资产”科目中用于出租的开发产品(包括地产和房产)就达29.8亿元，按照新准则，近30亿元的“其他长期资产”基本上均可转为投资性房地产。
而陆家嘴等上海本地房企的投资型房产，明年是否会因为新会计准则实施而出现大幅溢价至今还没有一个明确结果。不少公司出于对新准则下折旧、税收等方面的考虑，仍然可能不会采用公允价值计量，而是沿用以往的成本模式。陆家嘴也表示，在2007年1月1日前陆家嘴仍会沿用目前的成本模式来计量。未来是否采用公允价值计量，需要满足相关条件，公司董事会目前还没有做出结论。公司希望投资者谨慎投资。
贺宛男还特别警示，就拿投资性房地产来说，新会计准则第3号规定，对投资性房地产，企业可以采用公允价值计量，也可以仍然采用成本法计量，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
“于是，问题产生了：采用新会计准则第一年由成本模式改为公允价值模式，确实一口吃了个大胖子，拿浦东金桥来说，其近30亿元投资性房地产若采用公允价值模式，恐怕翻番都不止，但次年呢？如果房地产价格跌了，也得采用公允价值，以后涨涨跌跌，每年经营业绩势将变得很不稳定。再说，采用公允价值后，相关房产不能折旧(作为无形资产的土地使用权不能摊销)，势必要多缴税。更厉害的是，成本法改为公允价值法后，升值部分就算按15%所得税率，税收也绝对不是小数，而这时候企业实际上并无‘所得’，更无现金流入，却要缴没有所得的‘所得税’，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为‘递延税项’，毕竟是利润总额中扣下一大块，企业会愿意吗？”她强调。
posted by Trendtrader | 8:21 PM
1 Comments:
贺宛男：新会计准则带来股市宝藏
《理财周刊》
(提要)当股改寻宝游戏基本结束之后，我们又迎来了一个新的寻宝机会。2007年，上市公司将采取新的财务会计准则，新会计准则改变了老准则的一些传统计量方式，如投资性房地产、交易性金融资产等，将使一些公司资产增值的部分得以体现，财富宝藏即将显露。
新会计准则将从2007年1月1日起在上市公司中率先实行。毫无疑问，新准则下有金矿，那么，企业的哪些资产会埋有金矿，金矿中的宝藏又该怎样去发现、发掘，进而转化为投资人的财富呢？本文的结论是：投资性资产是新准则金矿的集中地。
为什么是投资性资产
长期以来，上市公司会计报表中的“资产”被划分为四大块，流动资产、长期投资、固定资产和无形资产。其实，就资产的作用或者说用途而言，主要是三大项，消耗性资产、资本性资产和投资性资产。消耗性资产包括存货中的原材料、产品、半成品，用于购买原材料和日常经营活动所需的货币资金、以及在此过程中形成的各种应收应付款项等，实际上也就是流动资产；资本性资产表现为生产经营中必不可少的固定资产(包括在建工程)和无形资产等；投资性资产其本质是企业将暂时不用的资金用于各种投资。一般来说，消耗性资产和资本性资产是企业的主体资产，而投资性资产是有了富裕资金后才投入的，这就像一个家庭，维持日常生活后有了多余的钱才去投资股票、债券、房地产，以及高成长企业，等等。
可是，中国经济发展到今天，投资性资产的地位变得越来越重要，特别是近两年来“流动性过剩”已成为中国经济的关键词。流动性过剩(通俗地说就是钱太多)只能有两个流向：不是从事各种资本投资，从而引发房地产热、开发区热、基础设施重复建设热等；就是去购置各种投资性资产，但在国家宏观调控不断抑制投资过热的大背景下，资本投资边际效益下降。过剩的流动性(包括境外资金)越来越多地涌向投资性资产，其结果只能抬高资产价格，投资性资产价值重估也就势在必行。
就如造就世界首富的(比尔·盖茨、巴菲特等)首先是投资性资产，而不是开工厂办商店一类的经营性资产一样，上市公司中藏宝最多的也必将是投资性资产，而不是什么别的资产。
哪些投资性资产将大放异彩
通观新会计准则，上市公司中存在巨大升值潜力的投资性资产主要是以下三项：(1)、交易性金融资产；(2)、可供出售的金融资产；(3)、投资性房地产。
交易性金融资产即原来短期投资栏下的股票、债券、基金投资等；可供出售的金融资产，指的是原来在长期股权投资栏下，报告年度将用于出售的金融资产，如上市公司限售股转变为可流通股等；投资性房地产，指的是用于出租或资本增值的房地产。这三项资产，第一项为短期投资，后两项为长期投资，按照旧会计准则，三项资产原来均采用成本法，即按投入或购置时的成本计量，到报告期末若市值低于成本，需分别计提长、短期投资减值准备，若市值高于成本，却并不能作为利润，只有到出售时才能计算投资收益。
新会计准则改变了原有的会计计量方法，规定投资性资产可以采用公允价值计量。对于第一项和第二项，即交易性金融资产和可供出售的金融资产，由于股票、债券天天都有交易，其公允价值也就很容易确定，上市公司只需在年初公告本年度将有多少“长期股权投资”转为“可供出售的金融资产”即可。如岁宝热电(11.61,0.16,1.40%)，其投资民生银行(8.93,0.18,2.06%)的股权按市值计算达10多亿元，该公司已公告，2007年度将有3亿元市值用于出售，即将民生银行相关股份由“长期股权投资”转为“可供出售的金融资产”。
可是对投资性房地产来说，其公允价值就不那么容易确定，新会计准则于是规定了若干条件，如必须有活跃的房地产交易市场，以及企业能够从市场中取得相关价格信息等。
显然，投资性资产由原来的成本法计量改为公允价值计量，其升值空间极大，拥有投资性资产较多的上市公司，其利润(投资收益)和净资产都将呈现巨幅增长，自然股价也将随之腾飞。但对投资人来说，必须认真考虑两个问题：一是到底哪些资产可以确认为投资性资产，特别是投资性房地产尤须细加区分；二是上市公司愿意将多少长期投资转化为投资性资产，其中又有多少愿意采用公允价值计量。
投资性房地产的种种误读
鉴于投资性房地产没有股票、债券那样活跃的交易市场，新会计准则第3号专门对此作了界定：“投资性房地产，指的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，房地产企业“存货”科目中用于出售的房地产，以及企业自用的房地产被排除在外。同样，酒店、旅馆等日常出租的客房也不是投资性房地产，对此，“《企业会计准则第3号――投资性房地产》解释”是这样表述的：“企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。”
对照准则及有关条文的解释，市场对投资性房地产有不少误读。
误读一：哪家房地产企业土地储备多，重估后升值潜力大，投资收益就高。其实，房地产企业的土地储备及开发中的房地产均非投资性资产，以投资性房地产最多的浦东金桥为例，该公司47亿元总资产，25.42亿元净资产，放在“其他长期资产”科目中用于出租的开发产品(包括地产和房产)就达29.8亿元，按照新准则，近30亿元的“其他长期资产”基本上均可转为投资性房地产。
误读二：地处黄金地段的商业地产可作为投资性房地产。事实是，如果系自用，并不属于投资性资产；但如益民百货，公司净资产8.7亿元，用于出租的房屋及建筑物就达6.54亿元(包括商铺、办公楼、厂房，住宅等)，当可属投资性房产，加之公司所处淮海路等顶级地段，升值空间巨大。
误读三：酒店房产主要用于出租，可属投资性房产，因而有人就把中国国贸、锦江酒店等都作为投资性房地产概念股，其实，上文已经提到，一般的酒店客房不属投资性资产，只有将其“部分或全部出租”，并且可以“单独计量和出售”的，才能确认为投资性房地产。而这两家公司中类似整栋大楼出租的似乎并不多。
成本模式和公允价值模式之利弊
对股票投资人来说，你买的上市公司的投资性资产采用公允价值计量，就犹同抱了个金娃娃；可是对上市公司来说，愿不愿意采用公允价值，什么时候采用公允价值，有多少投资性资产由成本计量转变为公允价值计量，却是另外一回事。
就拿投资性房地产来说，新会计准则第3号规定，对投资性房地产，企业可以采用公允价值计量，也可以仍然采用成本法计量，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
于是，问题产生了：采用新会计准则第一年由成本模式改为公允价值模式，确实一口吃了个大胖子，拿浦东金桥来说，其近30亿元投资性房地产若采用公允价值模式，恐怕翻番都不止，但次年呢？如果房地产价格跌了，也得采用公允价值，以后涨涨跌跌，每年经营业绩势将变得很不稳定。再说，采用公允价值后，相关房产不能折旧(作为无形资产的土地使用权不能摊销)，势必要多缴税。更厉害的是，成本法改为公允价值法后，升值部分就算按15%所得税率，税收也绝对不是小数，而这时候企业实际上并无“所得”，更无现金流入，却要缴没有所得的“所得税”，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”，毕竟是利润总额中扣下一大块，企业会愿意吗？
但是，采用公允价值对企业也有很大一块诱惑：除了当年业绩大增、股价大涨，大股东市值大升之外(如果恰逢高管期股行权年，其个人腰包更会大鼓特鼓)，由于净资产的大幅增长，企业融资能力将得到极大提升，这对资产负债率较高、融资已显得相对困难，而本身发展需要巨额资金的上市公司尤其如此。
权衡利弊，肯定会有一些企业对其拥有的投资性资产采用公允价值模式，但从成本模式转为公允价值模式，将是逐步的，分期分批的，以使企业各年的资产和利润增长显得较为平滑和稳定。但纵然暂时不采用公允价值模式，宝藏还是宝藏，并不会因为尚未开采发掘而相形失色，相反，一家上市公司拥有大量隐形潜力资产，还足以支撑股价乃至推高股价。
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